既有建筑改造需要了解建筑物現(xiàn)狀及明確業(yè)主改造需求

來(lái)源：建筑設(shè)計(jì) 瀏覽：- 發(fā)布日期：2023-07-19 09:47:01

“既有建筑”指竣工驗(yàn)收備案并投入使用一年后的建筑或已投入使用的房屋。既有建筑改造是建筑功能的重新定位和城市動(dòng)能的重新發(fā)現(xiàn)，對(duì)促進(jìn)城市更新和提升城市經(jīng)濟(jì)活力有著重要的意義。很多既有建筑在耐久性、安全性、節(jié)能性、舒適性等方面都難以滿足人們的需要。頻繁發(fā)生的火災(zāi)、地震等自然災(zāi)害，除了對(duì)既有建筑造成巨大損害外，還嚴(yán)重威脅到人民的生命財(cái)產(chǎn)安全，因此，既有建筑改造是設(shè)計(jì)行業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)。為了使老舊建筑煥發(fā)新活力，需要每一位設(shè)計(jì)師在改造案例中摸索出解決改造難點(diǎn)的思路，同時(shí)需要積累和分享更多的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。下面建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)研究中心淺談一下既有建筑改造的過(guò)程中，需要了解的建筑物現(xiàn)狀，明確業(yè)主的改造需求。

1、明確用地性質(zhì)

根據(jù)甲方提供的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》可確定原始建筑用途、建筑層數(shù)、建筑高度、建筑面積。如項(xiàng)目在使用過(guò)程中已進(jìn)行過(guò)改、擴(kuò)建，則需要提供報(bào)批用規(guī)劃核準(zhǔn)圖、規(guī)劃許可證或規(guī)劃確認(rèn)函。

2、擬改造功能與用地性質(zhì)是否一致、改造范圍內(nèi)是否存在違建和擴(kuò)建，是否需要走規(guī)劃報(bào)批

業(yè)主可根據(jù)改造后功能及原建筑功能查閱文件中相關(guān)條文，明確是否有改造的可能性、是否需要辦理規(guī)劃手續(xù)。如新的使用功能在文件中明確不予辦理，則不建議做改造。

3、結(jié)構(gòu)安全性檢測(cè)與鑒定

改造項(xiàng)目中結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題頻發(fā)，為消除施工過(guò)程中結(jié)構(gòu)安全隱患，改造實(shí)施前業(yè)主應(yīng)委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全性檢測(cè)與鑒定，并出具檢測(cè)鑒定報(bào)告。《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)安全性鑒定分為四級(jí)：Asu級(jí)、Bsu級(jí)、Csu級(jí)、Dsu級(jí)，其中Asu級(jí)不影響整體承載可能有極少數(shù)一般構(gòu)件應(yīng)采取措施；Bsu級(jí)安全性略低于Asu級(jí)規(guī)定，尚不顯著影響整體承載，可能有極少數(shù)構(gòu)件應(yīng)采取措施；Csu級(jí)安全性不符合對(duì)Asu級(jí)的規(guī)定，顯著影響整體承載，應(yīng)采取措施，且可能有極少數(shù)構(gòu)件必須及時(shí)采取措施；Dsu級(jí)安全性嚴(yán)重不符合對(duì)Asu級(jí)的規(guī)定，嚴(yán)重影響整體承載，必須立即采取措施。文件中會(huì)明確列舉出需要采取措施的結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題及相應(yīng)建議。業(yè)主應(yīng)根據(jù)安全性評(píng)定等級(jí)及報(bào)告中應(yīng)采取的措施整改到位，當(dāng)檢測(cè)后滿足結(jié)構(gòu)安全性的前提下方可實(shí)施改造。

4、原始圖紙收集

一棟既有建筑可能已進(jìn)行過(guò)多次修改，為全面了解建筑主體情況，需要收集原始設(shè)計(jì)至現(xiàn)階段的各次設(shè)計(jì)、施工成果文件。原始圖紙資料包括：規(guī)劃核準(zhǔn)圖、原始設(shè)計(jì)圖、檔案館歸集的竣工圖紙。以竣工圖紙作為后期改造的基礎(chǔ)，并核查與規(guī)劃核準(zhǔn)圖的一致性；當(dāng)因建筑年代久遠(yuǎn)原始資料無(wú)法獲取時(shí)，應(yīng)委托有資質(zhì)的公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪，并提供圖紙，應(yīng)清晰表達(dá)出建筑層數(shù)、建筑高度、各層平面布局、消防道路寬度、與臨近建筑間距離、消防水池容積、消防水箱容積、配電間、風(fēng)機(jī)房、電梯機(jī)房等參數(shù)。

5、設(shè)計(jì)、驗(yàn)收資料收集

包括：消防設(shè)計(jì)合格書、施工圖設(shè)計(jì)審查合格書、消防驗(yàn)收意見(jiàn)書、竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書。

6、現(xiàn)場(chǎng)勘察

建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電各專業(yè)根據(jù)前期獲取的資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，核實(shí)既有建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電專業(yè)現(xiàn)狀與原始設(shè)計(jì)圖紙的一致性。

建筑專業(yè)：核實(shí)建筑平面布局、建筑物輪廓、建筑層數(shù)及屋面布局與原設(shè)計(jì)圖的一致性；是否存在改建、違建。如存在改建、違建應(yīng)提醒甲方將違建拆除、或辦理規(guī)劃手續(xù)將違建部分合法化。

結(jié)構(gòu)專業(yè)：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘建筑物主體結(jié)構(gòu)的破壞程度、是否存在原圖紙未設(shè)計(jì)的重荷載設(shè)備、是否存在加建、違建、改建等，如：屋頂增加房間、中庭加板、加電梯、加樓梯、剪力墻或樓板開(kāi)大尺寸安裝洞口等。

給排水專業(yè)：核實(shí)消防泵房、消防水池、消防水箱位置及容積、可利用的市政消火栓位置及數(shù)量、消防泵啟泵方式、系統(tǒng)的完好性等。

電氣專業(yè)：核實(shí)變電所或總配電室市政進(jìn)線路數(shù)及電源的獨(dú)立性、變壓器負(fù)載率、變電所及配電間布置、主干電纜規(guī)格型號(hào)、應(yīng)急照明系統(tǒng)形式、消控室布置、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)形式等是否與圖紙一致及各系統(tǒng)的完好性。

暖通專業(yè)：核實(shí)冷凍機(jī)房、鍋爐房、風(fēng)機(jī)房的布置；主要設(shè)備參數(shù)；系統(tǒng)的完好性。