我國改革開放以來所出現(xiàn)的“城中村”,是鄉(xiāng)村在向城市轉(zhuǎn)型的過程中,由于各種主客觀原因,造成轉(zhuǎn)型不徹底,形成的一些在用地上以原有居住功能形態(tài)為主,兼有大量商業(yè)、服務(wù)業(yè)的異質(zhì)城市聚居環(huán)境。下面廣東建科設(shè)計淺談一下城中村改造的合作模式:
1、村民自主開發(fā)模式(單方關(guān)系)
該模式主要是一些區(qū)位優(yōu)越,經(jīng)濟實力較強的村子作為城中村的改造主體,在進行城中村改造中以村委會為主進行的自下而上的改造。
該模式優(yōu)點是村民參與城中村的改造,把村民的利益內(nèi)部化,改造本身既能符合村民的意愿,又能夠使村民的利益得到保證,改造推動比較順利。但如果改造所需資金龐大而村集體經(jīng)濟實力有限時,這種模式就無法實施。另外,由于村集體開發(fā)的專業(yè)技術(shù)和管理能力薄弱,改造成本會較高,或者是形成的新的社區(qū)的物質(zhì)形態(tài)檔次、品質(zhì)不高。
2、政府主導(dǎo)改造模式(單方關(guān)系)
該模式是以政府為主導(dǎo)的單方改造模式,政府承擔(dān)全部改造費用。改造工作自上而下,統(tǒng)一實施,統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一管理。
政府能夠從整個城市景觀、環(huán)境效益和社會效應(yīng)上按照城市規(guī)劃的要求進行更新,從根本上解決“城中村”問題,既能夠保證改造質(zhì)量,也能在一定程度上降低改造成本(土地出讓金以及部分稅費免除)。此外,還有利于調(diào)配各相關(guān)部門的資源。但是,這種模式最普遍的困難就是資金問題。經(jīng)濟發(fā)達、政府實力雄厚的沿海城市還可以維持改造費用,而內(nèi)地和西部城市或者“城中村”數(shù)量眾多的城市基本不可能承擔(dān)如此巨大的改造費用。
3、政府+開發(fā)商模式(兩方關(guān)系)
該模式是政府與開發(fā)商形成伙伴關(guān)系,與村民進行搏弈,是一種自下而上的模式,以開發(fā)商為主導(dǎo),以盈利為目的,選擇地段好、有盈利空間的城中村,根據(jù)城市化進程中城中村改造的規(guī)劃,市場化的運作方式,爭取政策上更大的優(yōu)惠,實現(xiàn)利潤最大化。
該模式優(yōu)點在于專業(yè)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗豐富,經(jīng)濟實力、管理能力強,可以保證改造的開發(fā)經(jīng)濟效益,提高市場價值與社會影響力,從經(jīng)濟角度來說是最理想的。
缺點是開發(fā)商行為受經(jīng)濟利益驅(qū)使,容積率難以滿足其對商業(yè)利潤的需求。而且,開發(fā)商改造還存在規(guī)劃管理與建設(shè)周期的問題。如果一個村因各地塊拍賣結(jié)果不同而由不同開發(fā)商開發(fā),結(jié)果可能會造成各開發(fā)商各自為戰(zhàn),這就脫離了統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)管理城中村的原則,缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的便利。各開發(fā)商由于自身資金周轉(zhuǎn)問題也可能造成各地塊開發(fā)時間不統(tǒng)一,影響城中村改造進度。此外,由開發(fā)商直接面對村民拆遷工作也容易遭遇釘子戶、拆遷難等問題,給改造增加難度。